ALUGUEL POR PERCENTUAL DE FATURAMENTO

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Os contratos de locação comercial celebrados entre proprietários e inquilinos, são contratos de locação regidos pela lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No entanto, reconhecendo a especialidade da relação locatícia dos contratos comerciais, o texto legislativo estabelece regra que assegura a prevalência das condições livremente pactuadas, garantindo maior liberdade e autonomia contratual diante das particularidades dos contratos de locação comercial.

Embora o contrato-base das relações jurídicas entre proprietário e inquilino seja o de locação não-residencial, existem cláusulas comumente estipuladas que fogem daquelas tradicionais previstas nos contratos de locação convencional. O artigo 54 da Lei do Inquilinato admite expressamente a autonomia privada em relação ao conteúdo dos contratos comerciais; contudo, a lei também prevê restrições, como a vedação à renovação contratual, estipulação de multas para a renovatória, reajustes de aluguéis fora dos casos admitidos em lei, entre outras.

Merece destaque a cláusula que versa sobre o aluguel percentual e o aluguel mínimo. O aluguel percentual é variável, calculado sobre o faturamento bruto do inquilino (em regra, esse percentual varia de 4% a 7%).  O aluguel mínimo, por sua vez, é uma quantia fixa estabelecida, devida na eventualidade do valor do aluguel percentual não alcançar o valor da quantia fixa.

Outra cláusula de destaque é em relação à fiscalização do faturamento bruto do inquilino, diretamente relacionada à de estipulação de aluguel percentual. Ela é perfeitamente justificável, garantindo o direito do proprietário de fiscalizar amplamente o faturamento bruto mensal do inquilino para precisar o valor do aluguel a ser pago. O descumprimento da cláusula de fiscalização com a recusa do inquilino em admitir o controle pelo proprietário é motivo para rescisão do contrato de locação comercial com o consequente despejo por infração contratual.

O aluguel percentual, pela sua própria natureza, tem a capacidade de assegurar, invariavelmente, o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação comercial. O critério de determinação do seu valor, baseado num percentual sobre o faturamento bruto auferido no imóvel comercial locado, garante que a quantia devida pelo inquilino varie na exata medida do seu desempenho comercial, sendo incapaz, por esse motivo, de onerar uma das partes em demasia ao longo do prazo de vigência do contrato de locação comercial.

Dada essa qualidade auto-regulatória do aluguel percentual, considera-se indevida a interferência do Poder Judiciário nas cláusulas que estabelecem e disciplinam o percentual livremente pactuado no contrato de locação, refutando-se qualquer alteração imposta a esse respeito no âmbito de uma ação renovatória, pois, do contrário, estar-se-ia violando a autonomia da vontade das partes, num ponto considerado um dos pilares da relação entre proprietário e inquilino, com repercussão negativa para renovação do contrato de locação comercial.

Outro ponto importante a se esclarecer é a questão dos lucros advindos da atividade comercial. Em regra, em uma simples locação comercial com valor fixo o proprietário do imóvel não possui participação no sucesso ou no fracasso do inquilino.

 

Eduardo da Costa
Perito Imobiliário
No. do Registro: 02.00.0376

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